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石家庄市《土地储备工作意见》附:做地流程

石家庄市人民政府

关于进一步加强土地储备工作的若干意见

石政发〔2017〕37号


新华区、桥西区、裕华区、长安区、藁城区、鹿泉区、栾城区人民政府,高新区管委会,市政府有关部门:

为进一步加强土地管理,全面推进土地供给侧结构性改革,完善土地储备管理制度,着力解决当前土地储备中存在的深层次矛盾和问题,规范土地市场运行,提高建设用地保障能力,促进我市经济社会又好又快发展,根据有关法律法规,结合我市实际,现就进一步加强土地储备工作,提出如下意见。

一、土地储备工作基本原则
做好土地储备工作,是有效解决当前我市土地供求矛盾的重要举措,是优化产业结构、转变经济发展方式的重要抓手,必须从战略和全局高度,充分认识进一步加强土地储备工作的重要意义,遵循政府主导原则,实事求是原则,以地为先原则,利益共享原则,问题导向原则,优化程序原则,规范操作原则,采取积极有效措施,切实推进土地储备工作开展。
二、健全土地储备组织机构,明确工作职责
(一)为推进土地储备工作的顺利开展,成立以市长为主任,主管市长为副主任,相关部门及区政府(管委会)主要负责同志为成员的市土地储备委员会(以下简称市储委会),作为全市土地储备工作的最高决策机构,负责对土地储备工作的重大事项作出决策部署。市储委会下设办公室(以下简称市储委办),办公室设在市国土资源局,受储委会委托负责研究制订政策、制订具体事项操作规定、项目谋划、审核把关、协调调度、监督考核等工作。市土地储备中心是我市唯一经审批列入国土资源部名录的市级土地储备机构,负责土地储备,对各做地主体进行业务指导、协调等具体工作。
(二)各区政府(管委会)为本辖区做地(指对拟储备土地进行集体土地征收、旧城改造、安置补偿、土地前期开发等,使土地达到开发建设条件的过程)工作的责任主体,负责辖区内市级和区级做地项目的集体土地征收、旧城改造、安置补偿、信访稳定等群众工作。
(三)市国控集团、市地产集团、市住建集团、市ld乐动体育网址集团、市轨道公司、市交投公司为市级土地储备做地主体,可参与全市范围内的做地项目。
各区政府(管委会)指定或组建至少一家做地主体(必须是国有独资企业),专项负责实施本辖区范围内做地工作。
 做地主体履行以下职责:编制和报批做地方案,申请办理土地、规划、建设、环保等手续,筹集和支付资金,实施土地前期开发,建设安置房,协助区政府(管委会)实施集体土地征收、旧城改造、安置补偿等具体工作。
三、规划引导,计划管控,规范有序开展土地储备工作
(一)编制石家庄市土地储备专项规划。市储委办依据土地利用总体规划和城市总体规划,对规划为经营性用地的土地,按照土地储备范围、面积、规划用途和空间分布等编制石家庄市土地储备专项规划,报市储委会批准后实施。
(二)建立土地储备“一库四计划”制度。“一库”是指依据石家庄市土地储备专项规划将经营性用地项目、规划等信息建立市级土地储备资源信息库;“四计划”是指做地计划、年度土地储备计划、年度土地储备资金计划、年度储备土地供应计划。根据执行情况,各项计划年内可进行修改和调整。
(三)各项计划一经批准,必须严格执行。对未列入做地计划的项目不予办理城中村改造、旧城改造、集体土地征收等有关审批手续;未列入年度土地储备计划的土地不得办理土地储备手续。
四、合理确定市区两级土地收益分配,实行分级入库
根据财政体制的不同,按以下两种方式对市区土地收益进行分配。
(一)新华区、桥西区、裕华区、长安区范围内的做地项目按以下规定执行:
城中村、旧城改造项目土地出让后,经市财政部门核算的国家规定用途资金,缴入市财政部门,其余部分缴入区财政部门;城中村、旧城改造以外的集体土地征收项目土地出让后总价款40%直接缴入市财政部门,60%直接缴入区财政部门。缴入区财政部分,由区政府包干用于补偿、安置、税费、社会资本合作主体利润、工作经费等,超支不补,结余留区财政部门。区政府按政策规定核定做地成本,并支付给做地主体。市财政部门不再对做地成本进行评审、审核。
市级做地主体实施的做地项目,做地主体根据做地方案预付给区政府做地费用。
(二)藁城区、鹿泉区、栾城区、高新区范围内土地出让方案由区政府(管委会)自行编制,土地交易应纳入市级平台,统一出让管理。城中村、旧城改造项目以外的房地产开发经营性用地出让总价款10%上缴市财政部门,剩余全部归区政府(管委会)。如项目出现亏损,由区政府(管委会)提出意见经市储委办审核报市储委会批准后可以降低上缴比例。
五、合理确定企事业单位国有土地补偿方式和标准
为充分调动各方的积极性,加快推进土地储备工作,制定以下土地补偿方式,具体地块补偿方式由市储委会确定,被收储土地的单位无权选择补偿方式。重大或特殊项目土地补偿采取“一事一议”由市储委会确定。
(一)按原用途评估方式补偿。出让土地按照土地评估价格给予补偿,划拨土地按照土地评估价格的60%给予补偿,地上建筑物、构筑物及其附属物按照评估价格给予补偿。
(二)按预估出让总价款扣除土地储备成本及国家规定用途的资金后,政府与原土地使用者按4∶6分成标准进行测算,给予一揽子补偿。一揽子补偿费用包括土地及地上建(构)筑物等补偿费用。
(三)土地出让前暂不支付补偿费,土地出让后扣除土地储备成本及国家规定用途的资金,政府与原土地使用者按4∶6分成方式进行补偿。补偿费用包括土地及地上建(构)筑物等补偿费用。成片区改造项目范围内国有土地不得采取此补偿方式。
(四)列入国有土地上房屋征收范围的,可以按照国有土地上房屋征收政策给予补偿。
(五)以公开出让方式取得经营性用地未开工建设的项目,由于土地规划用途调整原因需要收回的,按原价与税费之和支付补偿费用,土地出让后结算。另行出让有增值的,政府与原土地使用权人对增值部分实行4∶6分成。
(六)除上述补偿方式外也可以采取同用途等价值置换方式补偿。
六、城中村改造土地征收政策
(一)城中村改造原则上按照“整案制”方式(指进行城中村改造时,将村集体经济组织所有的集体土地进行整体分类统筹处置的方式)全村统筹分期分类处置土地,以地为先,先行测算,合理确定城中村改造范围、村集体经济组织留用地范围及交市政府储备或区政府(管委会)管理土地范围。不实行“整案制”方式的,不予审批城中村改造和村集体经济组织的其他项目。
(二)按照“整案制”方式处置土地,确定城中村改造范围,落实村集体经济组织留用地后,剩余土地全部交市政府储备或区政府(管委会)管理。
交市政府储备的土地,具备征收条件的,由区政府(管委会)依照法定程序办理土地征收手续。不具备土地征收条件的,在承包双方自愿协商签订协议后,村集体负责依法收回承包土地,解除土地承包经营权,区政府(管委会)按照当年的区片综合地价给予补偿,办理正式土地征收手续时,区片综合地价有调整的,按调整后的区片综合地价补足差额。土地由区政府(管委会)负责统一管理。待具备土地征收条件时,区政府(管委会)直接与村集体经济组织签订协议履行报批手续,不再另行与村民签订协议。
(三)按照“整案制”方式处置土地后,交市政府储备的集体土地进行征收时,按照征地区片综合地价等有关政策执行,村集体经济组织积极配合征地工作的,可给予以下奖励:
1、城中村改造项目范围以外规划为经营性用地的实用地面积10%作为村集体经济组织留用地,市政府优先安排农用地、未利用地转用指标和耕地占补平衡指标。土地出让净收益(指土地出让总价款扣除土地储备成本及国家规定用途资金后的土地出让收益)全部返还村集体经济组织。
2、集体建设用地规划为经营性用地的,可从区政府(管委会)土地出让收益中提取土地出让净收益的45%用于支持村集体经济组织发展。
3、农用地、未利用地转用征收的,可根据实际情况从区政府(管委会)土地出让收益中提取一定资金用于被征收土地的村民公益事业、村民福利、村留地安置项目以及扶持村集体经济发展等事项。具体奖励细则由区政府(管委会)制定。
不涉及城中村改造,单独征收集体土地时,积极配合的村集体也享受以上奖励政策。
七、拓宽安置房政策
鼓励被拆迁居(村)民选择货币安置,减少原址回迁的压力。新建安置房源可考虑区域统筹,相邻改造区域的不同项目,由规划部门配合提出集中建设安置房的规划意见。做地主体出资提前建设安置房,尽量减少居(村)民过渡期。做地主体以优惠价格向被拆迁居(村)民提供安置房。
八、优化土地储备流程
城中村改造、旧城改造、集体土地征收做地项目由区政府(管委会)或市级做地主体拟定做地方案,向市储委办提出做地申请;市储委办报市储委会批准后纳入做地计划;各做地主体严格按照计划实施,条件成熟后纳入年度土地储备计划;做地完成后入库储备,适时供应。企事业单位国有土地储备原则上由市土地储备中心办理。
九、强化资金支持
(一)资金主要渠道。做地资金从土地出让收入和其他财政资金中统筹安排,不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府发行土地储备专项债方式筹措解决。财政部门按国家规定拨付国有土地收益基金。
(二)引入社会资本。城村改造、旧城改造做地项目,可由区政府(管委会)单独实施,也可以引入社会资本合作主体实施。城中村集体经济组织可选择城中村改造社会资本合作主体,需经区政府(管委会)批准,区政府(管委会)有否决权。旧城改造项目社会资本合作主体由区政府(管委会)确定。
社会资本合作主体单独出资实施的做地项目,并参与土地竞买的,如未竞得土地,按土地出让净收益的20%给予社会资本合作主体利润;如竞得土地,不再给予做地利润。
十、加强储备土地管护
按照属地管理原则,在储备土地交付竞得人前由区政府(管委会)负责管护,管护过程中出现的问题由区政府(管委会)协调解决。
十一、储备土地招商
纳入土地储备库的土地可以由区政府(管委会)负责招商,并统筹安排各类产业用地。储备土地供应时,土地成本实行区域统筹,按照不同产业类型分摊。对房地产项目用地适当提高分摊成本;对鼓励发展的文化、卫生、教育、体育、工业等产业类型项目可以降低分摊成本。区政府(管委会)根据各类产业制订相应政策。
十二、建立考核体系
市储委会根据做地计划和储备计划,向区政府(管委会)和市级做地主体下达任务,任务完成情况纳入市委、市政府对区政府(管委会)重要经济工作综合考核体系,并加大权重。市储委办对各区政府(管委会)和市级做地主体的做地计划、土地储备计划完成情况进行督导考核。
十三、适用范围
本意见适用于新华区、桥西区、裕华区、长安区、藁城区、鹿泉区、栾城区、高新区。其他县(市)、区根据实际情况,另行制定政策。
本意见自下发之日起执行,有效期五年。自实施之日起与本意见不符的土地储备政策统一按本意见执行。已经启动的房地产开发项目,原则上按原政策执行,特殊情况由市储委会议定。执行过程中根据国家政策和市场变化,适时出台补充规定。 
附件:做地流程
石家庄市人民政府

2017年8月9日


附件
做地流程
旧城改造、整案制城中村改造和城中村改造之外集体土地征收做地项目按以下流程办理:
(一)做地主体初步选择做地范围;
(二)做地主体申请查询是否符合土地利用总体规划和城市总体规划,拟定改造范围,申请规划用地红线图和规划要点(10个工作日);
(三)做地主体负责摸底调查。内容包括:向国土分局申请查询土地利用现状(5个工作日)、向不动产登记中心申请查询土地和房屋权属登记情况(5个工作日),由做地主体、街道办(乡镇)、国土分局、评估机构等共同对土地、房屋及附属物进行现场核查、调查登记和预评估(30个工作日);
(四)做地主体拟订安置补偿方案,对做地项目进行盈亏情况测算(5个工作日);
(五)做地主体编制做地方案,报区政府(管委会)提出初审意见(10个工作日);
报送的做地方案应包括:实施范围、土地利用现状、规划情况、安置补偿情况、资金来源、成本测算等内容。整案制城中村改造项目还需提供整村土地情况、可交市政府储备土地和区政府(管委会)管理土地情况等内容。同时还应提供以下资料:做地方案申请表、做地范围红线图、不动产权证书、土地现状分类说明、规划指标要点、规划设计图、安置补偿方案等。
(六)做地主体报储委办进行方案审核(30个工作日);
(七)储委办报储委会批准后列入做地计划(10个工作日);
(八)做地方案实施(按批准实施周期);
(九)做地主体向市土地储备中心申请做地项目验收及资料移交,市土地储备中心和区政府(管委会)联合验收(3个工作日);
(十)市土地储备中心向市不动产登记中心申请将验收完成的地块登记至市土地储备中心名下(10个工作日);
(十一)市土地储备中心建立台帐,并将地块信息录入国土资源部土地储备信息监测监管系统(1个工作日);
(十二)由区政府(管委会)负责接收地块并管护。